A zöld átállás nemcsak jobb életminőséget hozhat, de drágább lakhatást is: az energetikai felújítások, parkosítások és a lakóterület sűrítése sokszor épp az alacsonyabb jövedelműeket szorítják ki. Gerőházi Éva, Teller Nóra és Tosics Iván, a Városkutatás Kft. munkatársai európai példákon mutatják meg, hogyan indítja el a zöldítés a lakások felértékelődését és a lakosság kicserélődését – valamint azt is, miként lehet ezt erős állami beavatkozással megfékezni. A tapasztalatok szerint nálunk a hatások egyelőre visszafogottabbak, de egy jelentősebb zöld fordulat itthon is komoly társadalmi feszültségekhez vezethet.
A zöld fejlesztések ma már nemhogy hétköznapinak számítanak, de elkerülhetetlenek is: a városoknak egyszerre kell csökkenteniük az energiafelhasználást, javítaniuk a környezeti állapotot és alkalmazkodniuk a klímaváltozáshoz. Az ehhez kapcsolódó beruházások azonban nemcsak műszaki vagy környezeti kérdések – komoly társadalmi következményekkel is járnak.
Gerőházi Éva, Teller Nóra és Tosics Iván, a Városkutatás Kft. munkatársai a Másfélfokon megjelent, az európai uniós ReHousIn kutatás eredményeit értékelő cikkükben arra hívják fel a figyelmet, hogy a zöld átállás gyakran nem egyenlően érinti a társadalmi csoportokat. A háttérben egy viszonylag új jelenség, a „zöld paradoxon” áll, melynek lényege, mint írják, hogy „az éghajlatváltozás mérséklésére irányuló, jó szándékú zöld intézkedések gyakran felgyorsítják az alacsonyabb jövedelmű lakosság elvándorlását, megdrágítják a lakhatást és erősítik a társadalmi-térbeli polarizációt.”
Így lesz a zöld fejlesztésből drágulás
A folyamat mögött egyszerű, de erős gazdasági logika áll, amely több csatornán keresztül is működik. Az energiahatékony felújításokból a belépési költségek és a szigorú követelmények miatt sok háztartás eleve kimarad. Aki viszont részt vesz bennük, annak a lakása felértékelődik, ami az egész környéken árnövekedést indíthat el.
A városi sűrítés során gyakran lebontják a régi, alacsonyabb sűrűségben épült és olcsóbb lakásokat, és helyükre új, drágább épületek kerülnek. Ez nemcsak fizikai átalakulást jelent, hanem társadalmi cserét is.
A zöldfelületi fejlesztések – például új parkok vagy közterek kialakítása – szintén növelik a környék vonzerejét. Mindez azonban együtt jár azzal, hogy az ingatlanok ára emelkedik, és idővel megváltozik a lakosság összetétele.
A három folyamat ugyanabba az irányba mutat: a zöldítés felértékeli az ingatlanokat, ez felértékelődés pedig kiszorítja a kevésbé tehetőseket.
Európai példák: ahol a piac elszabadul – és ahol megfogják
A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy a kimenetel nem szükségszerű – azon múlik, mennyire erős a közpolitikai beavatkozás.
- Zürichben extrém a lakáshiány: az üres lakások aránya mindössze 0,1%. A kötelező sűrítési politika miatt 2025-ben 1379 lakást bontottak le, miközben 2977 új épült. Bár ez növekedésnek tűnik, a tapasztalatok szerint a bontásos átépítések növelik a meglévő bérleti szerződések felmondásának gyakoriságát és a kilakoltatás kockázatát, és az idősek, a gyermekes családok, valamint az alacsony vagy közepes jövedelmű bérlők kényszerülnek a leggyakrabban elköltözni.
- Barcelonában a Can Batlló projekt és a La Borda lakásszövetkezet sokáig a fenntartható városfejlesztés mintapéldája volt. A környék azonban gyorsan felértékelődött: 2025-re az árak 3700 euró/m² környékére emelkedtek, La Bordetában pedig közel 12%-os éves drágulást mértek. A zöld fejlesztések hatására megérkeztek a luxusprojektek is. A piac tehát gyorsan reagál a fenntarthatóság jelszavával végrehajtott „zöldítési” intézkedésekre, ezért a közszférának figyelnie kell a környezeti előnyök társadalmi-térbeli elosztására: a minimális szociális kiegyenlítő mechanizmusok nélküli „zöldítés” leginkább a luxuslakáspiac igényeit szolgálja.
- Párizsban ezzel szemben az Orgues de Flandre felújítása tudatosan más logika szerint zajlott. Az állam és az önkormányzat a felújítási költségek több mint felét finanszírozta, az alacsony jövedelmű tulajdonosok esetében akár 80%-ot is. A nagyarányú közösségi támogatások eredményeként a felújítások nem vezettek jelentősen magasabb bérleti díjakhoz, és ezzel sikerült megőrizni az eredeti társadalmi összetételt, elkerülve az alacsonyabb jövedelmű lakosok tömeges kiszorítását.
A tanulság röviden úgy foglalható össze, hogy ahol nincs szabályozás, ott a piac dominál, és az árak emelkedése a szegényebbek kiszorításához vezet.
Magyarország: lassabban, de ugyanabba az irányba haladunk
Itthon a folyamatok már érzékelhetők, de jóval lassabban zajlanak. Budapesten – például Józsefvárosban vagy Kelenföldön – a kutatásban vizsgált fejlesztések felértékelődést hoztak, de a lakosság kicserélődése még nem olyan gyors, mint a nyugati példákban.
A lassabb dinamika mögött több tényező áll: magas a lakástulajdon aránya, nehézkes a költözés, és a felújítások erősen támogatásfüggők. Amikor van támogatás, megindulnak a beruházások, és a magas támogatástartalom miatt a tulajdonosok számára megfizethető a beruházás, amikor nincs, a folyamatok lelassulnak. Ez ideiglenesen tompítja a társadalmi hatásokat, de nem szünteti meg azokat.
A kisebb városokban inkább az energiahatékony felújítás hatása jelentős, de a magyar tapasztalatok azt mutatják, hogy a kulcskérdés ebben az esetben a felújításokhoz való hozzáférés, azaz, hogy a tulajdonosok be tudnak-e kapcsolódni a támogatási rendszerekbe, és ebben a helyi politika milyen szerepet játszik.
Mi jöhet most?
A következő években a zöld beruházások felgyorsulása várható, ami Magyarországon is erősebb lakáspiaci hatásokat indíthat el. A kérdés az, hogy lesznek-e megfelelő eszközök ezek kezelésére.
A szerzők cikkük végén figyelmeztetnek: „bár a magyar lakásrendszer kevésbé reagál gyorsan a változásokra a magas lakástulajdonosi arány miatt, ugyanakkor a közösségi bérlakásszektor hiánya és a helyi önkormányzatok pénzügyi kivéreztetése azt eredményezi, hogy egy jelentős városátalakító projekt (pl. barnamezős új negyed kialakítása) esetén a közösségi szektor eszköztelen. A Nyugat-Európában hatékony szociális védelmi eszközként alkalmazott közösségi bérlakásépítések, vagy a korlátozottan értékesíthető szövetkezeti lakások számának növelése, és ezáltal valamifajta társadalmi keveredés elősegítése, Magyarországon egyelőre elképzelhetetlen.”
